、转让和住改商。
住改商的类型，即住宅变更为经营性用房的限制类型，指住宅使用权变更为商业用房利用权时，必须满足符合法律、法规、物业规约和客观条件的要求，应当经有利害关系的业主的同意。一般而论，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。住改商的限制是来自于乡规民约、公序良俗等习惯法以及普通物权法、担保物权法的规范与限制，更大程度上受行政主管部门审批和制度物权法的规范与限制。
经营性用房，从狭义上讲，这里指的是将物业管理区划内按照规划建设的住宅改变为餐饮、娱乐型经营性用房。从广义上讲，除了包括狭义上经营性用房以外其他的经营性用房，如业主将物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施或者自己的住宅租赁给他人居住、作商品库房、作商店、作办公室、作餐饮、作娱乐场所等等。其中，作餐饮、作娱乐场所等是主要的限制对象。理解本物权法以及理解《物业管理条例》的住改商规定，应当从广义上来理解完整一些。
《物业管理条例》第50条规定，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
《物业管理条例》已于2007年7月26日由***令第504号修改，但没有涉及到业主私人住房“改变用途”（住改商）的明确规定，而在实际上这一类住改商经营性用房数量更多一些，实际上也被大家默认了的客观事实，故本物权法本条款特地作出了补充规定。
物权法起草并征求意见时，许多业主的常委委员反映，目前许多新建小区的业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房，开歌厅、餐厅等，造成小区秩序混乱，影响其他业主的正常生活。对于这一问题，国家没有法律、法
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