在成立担保物权之前，没有住改商的，无论是哪种形式的住改商，需经债权人同意，此时，住改商就不能由业主说了算，应当由债权人和业主双方同意才能进行。
住宅用于担保，一种是业主为自己的债务担保，另一种是业主为他人的债务担保。担保的性质，是在清偿债务之前业主仍然保留标的物的支配权，故出租型、变更型、享用型住改商仍然可以进行。
进行中的住改商，债权人不能干涉业主的自主支配权。担保型住改商，对于业主而言，实际上是复合性质的住改商。当业主为自己的债务担保时，一方面，业主利用自己的住宅来融资或者以住宅来冲抵债务，另一方面，业主的住宅作用于商业谋利，两者结合，是一种双重利益和有个人风险的复合性质的住改商。当业主为他人的债务担保时，一方面，业主利用自己的住宅担保价值来收取债务人的红利，另一方面，业主的住宅出租给他人作用于商业谋利，是一种有双重、双向利益和双重风险的复合性质的住改商。
（二）抵押型住改商
当业主的住宅存在抵押物权时，住改商趋向多元化不确定性。中国的物权法、担保法将担保和抵押视为同一属性的概念，分别定义为担保物权、担保财产权。如物权法第170条关于担保物权的概念是“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”第179条关于担保物权的概念可资借鉴。
抵押型住改商，按照实际情形来划分，可能存在法定的和约定的抵押型住改商两种形态。（1）法定的抵押型住改商。即“债务人或者第三人不转移财产的占有”，在完全清偿债务之前，业主具有抵押型住改商的决定权，是自己住改商还是出租、借给他人住改商，还是由其他人住改商，均可由业主当家作主。债务人可以将所抵押住宅的房产证抵押（交付）给债权人，而住宅的支配权不变，以资交换的条件。（2）约定的抵押型住改商，即利
本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第2页 / 共6页