主要是维修备品备件，非易贬值品，打折10%。
◦ 固定资产（管网、厂房、土地）：这是核心资产。供水供热管网具有地域垄断性，专用性强，但也是重资产。土地可能有增值。保守给予30-40%的变现折扣（考虑急售、专用性）。取中值35%折扣。
◦ 其他资产：酌情折扣。
3. 负债处理：所有负债必须全额偿付。南山公用负债率低，且多为经营负债，无重大有息债务。
4. 清算费用：预估总资产的3-5%作为清算成本。
5. 粗略计算：
◦ 他根据年报摘要的粗略比例，在心中快速估算。核心是固定资产占比高（约60%），给予35%折扣后，对每股净资产影响约为 5.80 * 60% * 35% ≈ 1.22元的减值。
◦ 其他资产折扣和清算费用合计再影响约0.3-0.5元。
◦ 极端保守清算价值估算区间：5.80 - 1.22 - 0.4 ≈ 4.18元/股。这比账面净资产打了约28%的折扣，已经极度苛刻。
当前股价3.20元，相比极端清算价值4.18元，有约30%的折价。 这意味着，即使公司立刻破产清算（对于一家地方民生国企几乎不可能），股东理论上也能收回比现价高30%的价值。这是一个坚实的、基于资产的“底部”参考。
维度二：持续经营价值法（悲观但现实情景）
公司不会清算，而是作为持续经营的实体。估值需基于其未来产生的现金流。他采用极度简化的现金流折现（DCF）模型，但参数设定极为保守。
1. 自由现金流（FCF）估算：查看最近几年财报，公司经营现金流稳定，资本支出低（维护性为主），粗略估算年自由现金流约为净利润的1.2-1.5倍（因折旧非现金支出）。最近一年净利润约每股0.18元，取FCF为0.25元/股。
2. 增长
本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第2页 / 共7页