PTA处理流程和时间；市场出售平均所需时间。
第三步：构建极简财务模型（现金流折现思想）
他知道自己做不了真正的DCF，但可以尝试用最基本的“未来现金流折现”思想，对不同选项进行粗略的、方向性的比较。他需要设定一个“折现率”（r），代表资金的时间价值和风险。他查阅资料，对于此类**险、低流动性、跨国的房产投资，折现率可能在8%-12%甚至更高。他保守地取 r = 10%。
对伦敦A的选项分析（5年视野）：
1. A1 立即出售：
◦ 今日获得净现金 NPV_A1 = GBP 5.37M (粗略)
2. A2 持有2年（至租约到期后）出售：
◦ 未来2年每年收到 CF_hold = 0.256M
◦ 第2年末出售，假设房价年增长 g = 3%（保守），则 P2 = 9.25M * (1.03)^2 ≈ 9.81M
◦ 出售净现金（扣除2%成本，暂忽略CGT和遗产税变化，极简）≈ 9.81M * 0.98 = 9.61M
◦ 遗产税负债假设不变（实际可能因估值上升而增加）。
◦ NPV_A2 = [0.256/(1.1) + 0.256/(1.1)^2] + [9.61/(1.1)^2] - 需扣除的遗产税现值（需更复杂模型）。即使忽略遗产税现值计算，仅看前两年租金和出售收入的现值：0.233 + 0.212 + 7.94 = 约8.39M。但这没有扣除遗产税！如果扣除遗产税现值（3.7M折现到现在的值约3.35M），则 NPV_A2 ≈ 8.39 - 3.35 = 5.04M。略低于立即出售的5.37M。
◦ 敏感性： 如果租金增长、或房价增长（g）高于3%、或出售成本更低，A2可能优于A1。但同时也面临遗产税
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