区分开来。
1．不可移动性与易识别性。又称位置固定性或者区位明显性，即地理位置固定不可随意移动、物的大小棱角形状明显且易识别。这是区别于动产的最常见的判定办法。
2．长久或者永久耐用性。不动产一般而论不是一次性消费品，房屋一般是长久耐用品，土地一般是永久耐用品。土地不因使用或放置而损耗自然物，不污染破坏就不会毁损，绝大多数土地可以重复使用数十亿年；房屋不遭受地质灾害、人为破坏，也可以使用数十年至数百年。
3．物理异质性或自然构造特异性。不动产均具有一定的重力或者磁力、化学元素、面积、体积和位置上的差别，还有利用程度差异、权利差异和物权关系差异等。
4．数量有限性与难以再生性。虽然土地面积是广袤的和触手可及的，然而真正的有效供给量仍然是有限的。人口爆炸性增长而整个地球的土地面积是一定的，建设用地、农用地和荒地的供给总量及有效供给量难以满足人口增长、建设发展的客观要求。土地、河流等自然资源污染严重或者严重破坏后，就难以再生或者根本无法再生。
（二）不动产的社会特性
不动产的社会特性，是体现人们之间的社会关系、经济关系或者物权关系的特性。法律规范与调整的范围，是在尊重不动产自然特性的基础上再综合考量不动产的社会特性。
以土地为代表的不动产，社会总需求与社会总供给方面的宏观调控，公益的、共益的和私益的、他益的地产权的一般均衡，仅仅由普通物权法、担保物权法来规范与调整是远远不够的，很多时候需要由制度物权法来规范与调整。不动产极具独特的自然特性和社会特性，极具魅力的经济价值与物权价值，极具复杂的社会关系、经济关系或者物权关系，客观上需要一系列专门化的法律来进行统筹兼顾和严格规范。
1．用途特殊性与多样性。土地可以列为农用土地、建设用地和备用荒地，还可以列为公益土地、共益土地、
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