有、使用。业主对于建筑物内属于自己的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，这是其中两项最主要的权能。（2）收益或放弃收益。实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益，经营性用房的收益权优于非经营性用房的收益权，这是收益租赁权包含建筑物作用权。还可以出租，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友之间的亲情与友情，非经营性用房的出借权机会大于经营性用房的出借权，这是使用租赁权包含建筑物利用权。（3）准处分与处分。或者在自己的专有部分上依法设定负担，譬如为保证债务的履行将自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等。这是在物权关系上附带了担保法锁关系，不是严格意义上的处分，但业主不能清偿时依法依约准予处分。还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。这是真正意义上的处分，但受共有权、共管权和成文法、习惯法限制，其中房屋所有权注销登记的限制是最简单的义务性限制。
业主的专有部分是建筑物重要的核心的部分，与共有部分不可分离。譬如没有电梯、楼道、走廊，业主不能出入自己的居室、经营性用房等专有部分。建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性的固有特征，故业主行使所有权肯定要受到一定条件的限制。物权法将建筑物所有权分为专有权与共有权的目的，是为了区分所有权人各自的权利与义务，不是为了将建筑物每一个地方“分产到户”。
物权法既规定了专有权与共有权区分原则，又规定了“房地合一”原则。业主在转让了自己专有部分的建筑物后，并不能保留或者带走建筑物的共有部分，业主原先全部的共有部分只能与所转让的专有部分全部转移给受让的新所有权人。因为建设用地所有权是专属于国家的，业主自己不能随意买卖土地，包括专有部分和共有部分的土地以及他人供役的土地均不能随意买卖。那么，变通的办法，一般是将有偿使用的土地使用权的价格打包在建
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