权、承租权和法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利，要依法进行不动产登记注册。
土地使用权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记生效；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。土地使用权的登记、变更登记、注销登记均须依法办事，违反土地登记规则者，后果自负。按照国家政策规定，农民的承包地、自留地、四荒地、宅基地、建设用地及其他用地，需经县级以上土地管理部门登记注册，才能取得有效的土地使用权。
农村土地承包法规定，发包方应当与承包方签订书面承包合同。承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。一般而论，发包方由村集体经济组织或者村民委员会发包，承包方是本集体经济组织的农户。发包方与承包方按照各自的权利与义务履行合同。
现阶段的土地承包经营权，与人民公社解体之前和全国统一取消农业税之前有着明显的差异：（1）人民公社解体之前的土地承包经营权，存在人民公社、生产大队、生产队和农户四种相关联的信托责任和诚信责任制度，向国家交纳公粮、余粮的合同履行率相对较高；1984年起人民公社解体之后，合同责任主体由四个主体变为一个主体（保持集体所有制的地方除外），向国家交纳公粮、余粮的合同履行率相对较低。尤其是2002年《农村土地承包法》出台以后，土地承包合同由单元化向多元化过渡，在一级承包合同基础上发展了收益租赁、转包收益租赁、反租倒包等土地流转合同，发包方和承包方双方的对象都有所扩大。（2）人民公社解体之后的第二个阶段，是2006年开始的统一取消农业税制度，农村集体与农户的承包责任大幅度减轻，使用农用土地的时间相应延长，收益权相应扩大，土地使用权的义务相应地缩小了。
目前所谓的承包合同，是以确保农民的土地使用权得以稳定和农民的既得、应得权益为中心，并协同土地用益物权登记生效。
发包人与承包人合同生效后
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