不动产物权的注销登记，指在国有或者集体土地上依法注销的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、租赁权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权变更登记、抵押权注销登记，包括初始登记、预告登记的注销，违法或者严重错误的设立登记、变更登记或转移登记的注销，异议登记成立后的注销登记，土地或者房屋权利消灭的注销登记。
这种登记的时效性很特别，表现在以下几个方面：
（1）可以双向注销登记生效。权利人主动申请注销登记，自记载不动产登记簿时发生效力；权利人逾期怠于申请注销登记，登记机关有权代为登记，自记载不动产登记簿时发生效力。
（2）因转移不动产权利而自动生效。不动产权利人与房屋所有权或者土地使用权转移予他人，受取人已经进行产权登记。他人取得产权并且被批准登记之日，即使是原权利人未进行产权注销登记，此时仍然可以生效。
（3）因政策调整而大规模地普遍注销生效。中国农村的土地承包使用权，是在全国范围内全体农村组织中同时进行的，数以亿户的农村土地使用权在变更土地方位以后即将原有的土地权利注销生效，包括登记注销生效与自动生效。
（4）注销登记生效与产权设立生效并立。一般而论，不动产的产权登记被注销后产权随之消灭。但中国的不动产注销也有例外的情形。`按照物权法第20条的规定，只要权利人与开发商签订了商品房预售合同，权利人就可以拿着合同书去登记机构办理预告登记。此后，权利人根据预告登记取得正式的产权成立登记，虽然预告登记被注销，却是同一个权利人获得正式登记与产权的开始。
二、生效时间的一般分析
1．登记生效时间
本条所称“效力”，系指不动产登记机构已经确认了的不动产物权申请人的法定的效力，同时树立了不动产权利人排他性权威的效力。完全正确的登记相应产生完全符合性效力，有瘕疵的登记
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