及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这样的约定体制是公道的，是具有排他效力和优先效力的。实际上，业主建筑物及其附属设施维修费用分摊是两个物权关系圈子，一个是业主之间的内部物权关系圈子，一个是业主与物业管理服务机构的外部物权关系圈子。在商品房小区，业主花了大价钱购买了房屋心有感触，比较注意维护自己的权利。其他的小区，业主所花的钱相对少些，比较不注意维护自己的权利。
对于经济适用房、房改房、集资房、公寓房之类等福利性住房所产生的物权关系矛盾和发生的概率小一些，主要发生的是内部物权关系的矛盾；对于商住房等高价房所产生的物权关系矛盾和发生的概率大一些，主要发生的是外部物权关系的矛盾。
现在看来，多数发生的“维修费用分摊之诉”，是物业管理服务机构诉业主拒交或迟交、少交分摊的维修费用。个别看来则相反，也有发生的“维修费用分摊之诉”，是众多业主诉个别或者少数业主拒交或迟交、少交分摊的维修费用。然而，少数业主提起“维修费用分摊之诉”，即使是有理有据、有利有节，维权道路是相对艰难的。相对于某些强势的物业管理服务机构而言，业主们是处于弱势地位，少数业主更是弱势中的弱势群体。对此，业主们要有思想准备。
2．无约定的大业主优先
“无约定的大业主优先”是指“有约定的优先”因客观原因失效的前提下，根据法律规定“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。
通常是缘于业主大会议决不成功的事实成立后，指建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，不再从自然方案和意定方案中任意选择，而只能依照物权法、物业管理条例等相关民法来确定的方案。这样做的结果就是快刀斩乱麻，大小业主是吃亏或者是沾光，区别性不会大。
“大业主优先”包括两层意思：一是费用
本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第3页 / 共6页