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城市房地产管理法第38条以其专业性概括了几种情形不得流转（转让）：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的情形的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
4．城市房地产管理法限制土地使用权转让的条件
城市房地产管理法承认，以出让方式取得土地使用权的和以划拨方式取得土地使用权的，均在特定条件下可以流转，但有相当多的限制条件。
（1）以出让方式取得土地使用权的转让条件
城市房地产管理法第38条对于以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，其流转限制条件是：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上、属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
以上两个土地使用权流转的条件，必须是同时具备的条件，也是法定的要件，缺一不可。
以上条款名义上明指土地使用权的流转，实际上是暗指房屋所有权的转让，包括房屋的预售。如果不认真分析，望文生义，容易将意思搞混淆甚至于颠倒主次关系。
要注意“转让房地产时”这种时间要件和行为要件上的联系。简言之，不是“转让房地产时”，就不能转让土地使用权；因为“转让房地产时”，才可以开始转让土地使用权。转让房地产是自由的、不怎么限制的，转让土地使用权是要在特定的环境条件下进行的、需要依事实条件、时间条件加以必要限制的。
（2）以划拨方
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